В свое время в составе группы украинских специалистов мне довелось пройти обучение в США по вопросам управления жилым фондом, которое было организовано по одной из программ USAID. В то время это было очень актуально, так как в Украине началась массовая приватизация жилья, и необходимо было определиться с организационными формами управления приватизированным жилым фондом. Основное внимание в процессе обучения было уделено методам и формам управления многоквартирными домами коллективной формы собственности – так называемым кондоминиумам. Именно кондоминиумы стали образцом, по которому в нашей стране начали создаваться объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).
Структура жилого фонда США довольно своеобразна и во многом зависит от менталитета американцев и, в первую очередь, от их стремления жить в собственном доме. Сегодня около 70% граждан этой страны проживают в собственных односемейных домах или квартирах в многоэтажных зданиях. Не случайно структура существующего жилого фонда США характеризуется следующими показателями:
- 6% - муниципальное арендное жилье (социальное);
- 84% - частное жилье (односемейные и доходные дома);
- 10% - кондоминиумы/кооперативы (многоэтажные дома).
Сложившаяся система управления каждого из этих видов зданий напрямую зависит от формы собственности. Так управление муниципальным арендным жильем, представляемым в аренду социально незащищённым гражданам на льготных условиях и находящимся в собственности городских муниципалитетов, осуществляется специальными подразделениями этих муниципалитетов. Управление частным жильем находится в полной компетенции их владельцев. Определенная специфика есть в управлении многоэтажными домами коллективной формы собственности – кондоминиумами и кооперативами. На этом и хотелось бы остановиться подробней.
Первые кондоминиумы появились в США в начале 40-х годов прошлого века. Причиной их возникновения стала активная распродажа владельцами многоквартирных доходных домов квартир своим арендаторам, из-за чего возникла необходимость новым совладельцам жилья искать эффективные методы управления общим имуществом. В качестве наиболее рациональной формы совместного владения многоквартирным жильем были выбраны кондоминиумы – неприбыльные организации, объединяющие владельцев квартир для совместного управления коллективной собственностью. В дальнейшем, благодаря успешной деятельности таких объединений, в США стало интенсивно развиваться строительство многоквартирного жилья на продажу, темпы которого, хоть и незначительно, увеличиваются до настоящего времени.
Законодательно-правовая база деятельности кондоминиумов закреплена в специальных жилищных кодексах штатов и большинства муниципалитетов, имеющих однотипную идеологию по всем аспектам функционирования кондоминиумов. Украинские национальные законодательные и правовые акты, касающиеся ОСМД, в большей степени идентичны американским, но есть определенные отличия.
Прежде всего, это касается основ создания кондоминиумов. В США создание кондоминиума является обязательным, по украинскому законодательству создание ОСМД носит добровольный характер. Определенные отличия есть и в вопросах собственности придомовых территорий. В США земельный участок, на котором расположен кондоминиум, входит в перечень общего имущества совладельцев жилого дома и признается неотъемлемым элементом частной собственности жилья. Этот вопрос решен на законодательном уровне. У нас придомовая территория тоже вроде бы является предметом совместной собственности всех совладельцев жилого дома, но оформление этой собственности усложнено до такой степени, что лишь единицы ОСМД смогли оформить право собственности на свои придомовые территории. В Украине существуют определенные трудности в создании ОСМД, включающих несколько многоэтажных жилых зданий, расположенных на общей территории. В США наоборот – очень много кондоминиумов, включающих от нескольких до десятков и более зданий. Как правило, это элитные кондоминиумы, располагаемые на охраняемых территориях, имеющие благоустроенную парковую зону, бассейны, солярии и т.п.
Отдельно следует остановиться на организации эксплуатации совместного имущества кондоминиумов. Здесь можно выделить две основные формы: создание собственной эксплуатационной службы и привлечение специализированной управляющей компании.
Как правило, крупные кондоминиумы привлекают профессионального сертифицированного управляющего и набирают штат эксплуатационного персонала (охранников, дворников, уборщиков, сантехников, электриков и т.п.). В этом случае управляющий непосредственно руководит всеми работами по поддержанию имущества кондоминиума в исправном техническом состоянии и обеспечивает его надежную эксплуатацию. Он же разрабатывает перспективные программы текущих и капитальных ремонтов, а после их утверждения общим собранием членов кондоминиума обеспечивает их реализацию, привлекая для этого специализированные фирмы. Вторая форма, с привлечением управляющей компании, по своим обязательствам мало чем отличается от первой. Разница в том, что для текущей эксплуатации имущества кондоминиума привлекаются специализированные компании – по обслуживанию внутридомовых систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, уборки территорий и т.п.
В США значительное внимание уделяется профессиональной подготовке управляющих для управления кондоминиумами. При некоторых колледжах и университетах читается специальный курс по принципам и методам организации управления жилым фондом, законодательным основам этой деятельности, решению практических задач управления кондоминиумами. Прослушав этот курс и защитив диплом, слушатели получают специальный сертификат. Как правило, к работе по управлению кондоминиумами привлекаются сертифицированные специалисты.
Хотелось бы поделиться некоторыми личными впечатлениями, которые возникли после обучения в США по вопросам управления жилым фондом. Первое, что бросается сразу же в глаза: американцы очень любят свое жилье. Нам приходилось посещать довольно много частных домов и собственных квартир, и надо было видеть, с какой гордостью хозяева показывали свои жилища и рассказывали о своих планах по дальнейшему его улучшению. Отсюда проистекает и следующее: американцы очень заботятся об улучшении комфорта и технического состояния своих зданий. На общем собрании одного из кондоминиумов, который мы посещали, шел разговор о программе ремонта внутридомовой системы кондиционирования. Мне было искренне жаль управляющего, который докладывал эту проблему – ему пришлось отвечать на сотни вопросов. Причем вопросы касались не столько стоимости проблемы, сколько повышения комфорта проживания, улучшения микроклимата в помещениях, насколько изменится рыночная стоимость их квартир после проведения намечаемого ремонта. И еще поражала явка и активность членов кондоминиумов на общих собраниях. Мы принимали участие в шести подобных собраниях, и везде явка превышала 90%, выступали практически все участники собраний и длились они не один час. При этом все было конкретно по сути обсуждаемых вопросов и решения принимались абсолютным большинством присутствующих.
Поводом для написания этой статьи стала встреча с председателями ряда ОСМД на недавней конференции-диспуте по проблемам энергоэффективности зданий. Многие из них говорили о пассивности своих совладельцев, нежелании брать на себя ответственность за техническое состояние общей собственности и ее улучшение. Может быть, эта статья хоть как-то поможет изменить подобную ситуацию в лучшую сторону.
Как говорил Великий Кобзарь: "І свого не цурайтесь, і чужого навчайтесь".
.gif)
