Люди начинают задумываться о том, что их может ожидать в ближайшем будущем. Может ли бы так, что создание ОСМД станет решением всех технических проблем дома? Как можно еще больше платить, когда уже нечем оплачивать существующие платежки. Кроме оплаты за коммунальные платежи нам еще придется, оплачивать услуги управителя не зная, насколько его профессиональные способности помогут нам совладельцам многоквартирного дома управлять нашим совместным имуществом.
Не только такие возникают вопросы, но и много других. Предлагаю к вашему вниманию некоторые из них. Но есть и свои варианты, что надо делать?
1 Если жильцы не приняли решение создавать ОСМД, то они заключают договор с управителем, который уж потом от их имени ищет и заключает договор с управляющей компанией. Кто в этом случае несет ответственность за качество выполнения работ по обслуживанию дома (промывке труб, ремонтам и т.д.)?
Да действительно, Законом предусмотрена возможность жильцам дома заключить договор с управителем в том случае, когда ими, как совладельцами дома не будет создано ОСМД. Заключение договора с управляющим – это есть форма управления совместной собственностью, которая предусмотрена Законом. Вероятней всего, кандидатура управителя, будет предлагаться совладельцами дома уже созданными управляющими компаниями. В этой связи, нужно предположить, что текст, проекта договора на осуществления управления совместной собственности, будет уже предложен сособственникам дома управляющей компанией. Предусмотрено, что Кабинет министров Украины, должен в течении шести месяцев разработать Типовой договор. Однако, если провести аналогию заключения Типовых договоров по предоставлению коммунальных услуг, которые были утверждены Постановлениями Кабинета министров Украины, то можно предположить, что совладельцам дома может быть предложен договор, который мало будет схожий с утвержденным Типовым договором по управлению совместной собственности.
Законом также определено, что интересы сособственников дома, при рассмотрении договора с управителем, может представлять уполномоченное лицо, которое ими избирается. Договор с управителем может быть подписано, как самими сособственниками дома, так и уполномоченным лицом, согласно наделенных ему полномочий.
Однако, сам порядок рассмотрения и обсуждения договора Законом не прописан. Нет также в Законе порядка проведения контроля со стороны совладельцев дома, как за самим процессом составления и проведения переговоров по заключению договора с управителем, так и процесс контроля исполнения договора. Ответственность управителя определенная Гражданским кодексом Украины в Законе не отражена. Текстом Закона не определен порядок проведения контроля за деятельностью управителя и привлечения его к ответственности, за нанесенный ущерб сособственникам дома. Ссылки на нормы действующего законодательства нет.
Составление текста договора, его заключение, и проведение контроля за его исполнением, отдано общему собранию сособственников дома. Если учитывать то обстоятельство, что в подавляющем большинстве, граждане не владеют юридическими тонкостями, и малоактивны в защите собственных интересов, то не трудно предположить, что текст договора с управляющим, будет не отвечать интересам совладельцев дома. А значит, вся ответственность, за надлежащее техническое состояние дома будет целиком ложится на жильцов дома, вплоть до потери ими их совместной собственности.
2. Если управляющая компания некачественно выполнила свою работу, что повлекло ущерб, например, плохо подготовила дом к отопительному сезону, из-за этого порвало трубы, кто несет ответственность, и кто должен исправлять? Возмещать ущерб?
Нормами Гражданского кодекса Украины установлена ответственность управляющего, в случае нанесения им ущерба установителям управления (совладельцами дома), если его вина (управителя) будет доказана, и его ответственность предусмотрена договором. Однако, положения Закона не определяют порядок привлечения к ответственности сторон договора за его не выполнение.
Управляющая компания, не будет нести ответственность за обязательства управляющего конкретно взятого дома. Скорей всего спор по обязательствам будет протекать между совладельцами дома, их уполномоченного лица, и самим управляющим. Ответственность совладельцев наступит тогда, когда они в зимний период будут мерзнуть в своих квартирах, и не иметь круглосуточное водоснабжения, в результате их отношений с управляющим дома.
Если, условиями договора будет определены ответственные и будет расписан порядок определения ответственности, и будет сторона, которая определит размер нанесенного ущерба, то возможно будет определен возмещающий ущерб.
3. Какие рычаги влияния есть у жильцов на управителя, управляющую компанию?
Способов экономического влияния на управляющую компанию у совладельцами дома практически никаких нет. Управленческая компания, от деятельности управителя, будет иметь доход, но отвечать перед совладельцами дома будет управитель. Ответственность управляющей компании, может возникнуть, перед сособственниками дома, только в том случае, если управление совместной собственности будет передано непосредственно управленческой компании или ассоциации, которую создаст управляющая компания. Но, опять же, если условия договора будут предусматривать эту ответственность.
Таким образом, остается один рычаг влияния, как на самого управителя, так и возможно на управляющую компанию или ее ассоциацию, объединившихся жилых домов, это договор. Условия договора будут иметь определяющее значение. Кроме того, уровень способности сособственников дома представить и защитить свои интересы. Выбор формы управления своей совместной собственностью будет влиять на стратегию и тактику сохранение своей совместной собственности.
4. Могут ли они досрочно расторгнуть договор, подать в суд, потребовать вернуть деньги?
Да, есть такая возможность у совладельцев дома. Они могут расторгнуть Договор с управителем. Договор с управителем заключается сроком на один год, если за один месяц до окончания действия Договора, никто из сторон не известит письменно другую сторону об отказе от Договора, Договор будет считаться продолженным на следующий однолетний срок.
Но, только нужно решение собрания всего дома, а при предложенной процедуре в Законе, проведение собрания и голосования, которое может оказаться под влиянием управляющего, расторжение договора может стать не реальным.
5. Может ли орган местного самоуправления (например, в лице горжилуправления) быть третьей стороной при заключении договора, осуществлять контроль за деятельностью управителя, компании?
Теоретически да. Совладельцы дома, совместно с органами местного самоуправления могут заключить трехсторонний договор с управляющим. Вероятней, что с управителем, а не с управляющей компанией. В Законе, определена форма управления совместной собственностью, через заключения договора с управителем, или созданием ОСМД. Но даже, если и создано ОСМД, для управления совместной собственностью объединением совладельцев многоквартирного дома, то участие управителя не исключается. Поэтому, органы местного самоуправления скорей согласятся на трехсторонний договор с управителем нежели с управляющей компанией.
Но также, возникает вопрос, а нужно ли это органам местного самоуправления участвовать в трехстороннем договоре и нести ответственность. Ведь цель данного Закона, это перебросить всю заботу о жилом доме на плечи самих совладельцев дома. Органы местной власти годами, не осуществляли должного контроля за работой коммунальных предприятий, а теперь и подавно, забудут, где дома и находятся.
Не для этого разрабатывался годами этот новый Закон, чтобы органы местной власти активно приняли участие в техническом содержании жилого фонда, и взяли на себя часть обязательств и ответственности.
Вспомните пословицу: «Спасение утопающего – дело рук самого утопающего!» Поэтому, качество самого договора и строящиеся отношение между сособственниками многоквартирного дома и управляющим, будут формироваться исключительно самостоятельно. Органы местного самоуправления вмешиваться не будут. Разве, что забредет одинокий депутат райсовета или горсовета, и то только, чтобы в очередной раз обещаниями своими «убаюкать» «невидящие» глаза совладельцев многоквартирного дома.
От всех этих «болезней» нового Закона, есть одна и очень эффективная «таблетка» - это создать домовой комитет, как форму управления совместной собственности с образованием юридического лица. В этом случае, трехсторонний договор между совладельцами многоквартирного дома, органом местного самоуправления, и определенным исполнителем услуг, возможен. Нужно не забывать, что целый год, исполнители услуг, еще могут продолжать предоставлять услуги. Домовой комитет, настоящий, а не фиктивно созданный, может осуществлять должный контроль за качеством предоставляемых услуг, и решать вопросы ремонта дома с участием местных и государственного бюджетов.
Домовой комитет, созданный совладельцами многоквартирного дома, для настоящей защиты своих интересов, может принять участие в создании своего субъекта предпринимающей деятельности оказывающего ремонтно-строительные работы, чтобы отказаться от услуг, вымирающих ЖРЕПОВ и ЖИЛСЕРВИСОВ. Проводить свою действительную договорную компанию, и составлять условия договоров в рамках действующего законодательства.
Домовой комитет может не только стать стержнем реальной реформы в жилищно-коммунальной сфере, но и стать органом территориальной громады в условиях децентрализации местной власти. Создать условий для управления совместной собственности – это и есть настоящая децентрализация. Домовой комитет, как орган территориальной громады дома (ОСН), и его объединения, являют собой самый лучший вариант децентрализации местной власти. Состав органов местного самоуправления будет формироваться территориальными громадами, а не партийными списками, а это значит, что измениться сама избирательная система. Депутатами от территориальной громады станут те, кто реально проявлял активность в защите интересов своей громады. В таких условия, контроль осуществляемый за любой строительной или управляющей компанией, будет иметь реальный результат.
6. Все же, в каких условиях может развиваться реформа ЖКХ, если новый Закон не реформирует жилищно-коммунальную сферу?
Что можно предложить в данной ситуации?
1. Обратиться к депутатам ВРУ с просьбой об объявлении моратория на введения в действия Закона Украины «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» на определенный срок.
2. Разработать и подать проект Закона, который бы регламентировал упрощенный порядок отвода и регистрацию земельных участков вокруг жилых домов и сооружений относящихся к многоквартирному дому.
3. Если отвод земли под жилым домом и вокруг него, согласно ч.2 ст.42 Земельного кодекса Украины, отводится без оплаты сособственникам многоквартирного дома, то и внесение в единый реестр земли, эти придомовые участки должны также вноситься без оплаты.
4. Начисление субсидий за разницу между стоимостью жилищно-коммунальных услуг и процентом оплаты должна стать адресной, и перечисляться на лицевой счет собственника квартиры. Такой порядок даст возможность каждой семье контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и за счет снижение платежей, из суммы поступившей от субсидии, отчислять их в резервный и ремонтные фонды домов. Таким образом, предприятие, которое оказывает коммунальные услуги, получает отчисление субсидии только за фактически оказанные услуги. Коррупционная составляющая при расчете и начислению субсидий предприятиям исключается.
5. Разработать и предложить проект Закона, который бы регламентировал порядок определения фактически оказанной и полученной потребителем коммунальной услуги. Это позволит окончательно разрушить все коррупционные схемы не только в жилищно-коммунальной сфере. Отсутствие платежей за фактически предоставленные услуги, создают условия для развития коррупции на Украине. Появление такого Закона, который бы регламентировал порядок определение фактической цены услуги, позволил бы провести реальную реформу в ЖК сфере.
6. Разработать и предложить проект Закона, который бы регламентировал порядок определения исполнителя коммунальных услуг. Есть Приказ №60 Держком Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 25.04.2005года, который не выполняется. Данный Закон позволил бы создать действительно рыночные отношения в жилищно-коммунальной сфере. Исключив возможность участия предприятий, которых «крысуют» во властных структурах, и которые уже не одно десятилетие «отмывают» из госбюджета средства. На Украине возможно создание предприятий обслуживающих жилые комплексы, которые бы обеспечили автономное электро-, водо-, газо-, тепло-, снабжение, и разрушили монополию в этой сфере. Такие условия позволили бы приток инвестиций в эту отрасль. Каждый жилой дом можно превратить в отдельное предприятие.
7. Необходимо повысить доход населения. Это возможно при пересмотре утвержденной стоимости одного рабочего часа. Законом Украины «О бюджете на 2015год», определена стоимость одного рабочего часа – 7.22грн. Это никак не вписывается в реальный курс доллара на Украине. Нужен законопроект, которым внести изменения в Закон Украины «О бюджете на 2015год», и привязать стоимость одного рабочего часа к курсу доллара на Украине. Этим законопроектом предусмотреть дифференцированную стоимость одного рабочего часа от стоимости рабочего часа рабочего первого разряда, до стоимости одного рабочего часа Президента Украины. Такие изменения не позволят Украине войти в экономический дефолт, и остановит вывоз валюты в оффшоры. Заинтересует крупный капитал в развитии стабильной экономики Украины, с развитием новейших технологий, которые бы снижали затраты человека-часов на производство одной единицы продукции. Устраняться хищения и мошенничества в финансовой сфере. Данный проект может подорвать рост влияния олигархических кругов на структуры власти, а госаппарат сможет усилить свой контроль в формировании национальной экономики, которая бы служила народу Украине, а не то, что сегодня народ Украины служит олигархам страны и зарубежья. Вливание МВФ сократятся, и будет реальный рост ВВП, что увеличит возможность возвращать международные кредиты.
8. Нужен законопроект, который бы освободил предприятия, оказывающие коммунальные услуги и самих потребителей этих услуг, выплачивать НДС. Это снизит стоимость тарифа на коммунальные услуги, возрастет платежеспособность потребителей, предприятия смогут осуществлять качественные услуги. Ведь в стоимости цены услуги заложен процент НДС.
.jpg)
