Рішення Президента є, безумовно, ґрунтовним і справедливим, адже цей недосконалий, руйнівний для ОСББ країни закон не має і не може мати права на майбутнє. Але враховуючи проблеми, з якими майже щодня стикаються ОСББ і власники житла у багатоквартирних будинках, шанс, наданий Президентом для удосконалення законодавства щодо ОСББ, треба використати повною мірою.
Вважаю за необхідне задекларувати особисті погляди на основні принципи, за якими повинно бути удосконалено законодавство.
По-перше, Закон України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки» передбачає прийняття нової редакції Закону «Про ОСББ». Як ветований закон, так і сам Закон «Про ОСББ» є вкрай недосконалими. А тому треба зосередитись на новій редакції закону замість того, щоб змінювати те, від чого краще відмовитись.
По-друге, найменування організаційно-правової форми господарювання юридичної особи, що створюється власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, є некоректним з точки зору права.
Так, цивільне законодавство не містить такого визначення, як «співвласники багатоквартирного будинку». Багатоквартирний будинок складається з квартир і нежитлових приміщень, які є самостійними об’єктами права власності, та приміщень/об’єктів загального користування, призначених для обслуговування більш ніж однієї квартири в будинку – спільної власності власників квартир і нежитлових приміщень.
Отже у спільній власності перебуває не весь багатоквартирний будинок, а лише окремі його частини. І якщо не має «співвласників багатоквартирного будинку», то не може бути і їх об’єднань. Тому доцільним є зміна найменування організаційно-правової форми господарювання. Наприклад, на Житлове товариство. Тим більш, що це найменування є близьким до подібних найменувань світової практики та має власні історичні корні – у 1922 році було введено в дію Декрет «Про житлові товариства».
Але перехідними положеннями у новому законі треба передбачити норму про порядок приведення у відповідність із нормами закону статутів об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, створених до набрання чинності закону, пов’язані зі зміною найменування, у тому числі й про те, що зміна найменування не є перетворенням та не потребує застосування процедури припинення.
По-третє, відносини власності у багатоквартирному будинку, окремі права і обов’язки спільних власників потребують урегулювання. Багатоквартирний будинок повинен бути визначений як окремий об’єкт права власності. Також потребує визначеннюправовий режим власності на приміщення/об’єкти загального користування, призначені для обслуговування більш ніж однієї квартири в будинку – як спільна часткова власність на загальне майно у багатоквартирному будинку, та особливості здійснення відповідних прав власників.
Частки у праві спільної часткової власності на загальне майно у багатоквартирному будинку повинні бути визначені як відношення загальної площі приміщення, що перебуває у власності, до загальної площі усіх квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Але така частка не повинна підлягати відчуженню окремо від права власності на квартиру або нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку, повинна бути невід`ємною від права власності на квартиру або нежитлове приміщення та слідувати долі такого права власності.
Крім того, повинен бути встановлений механізм спільного зобов’язання (у тому числі по утриманню будинку) і спільної відповідальності, адже власність – зобов’язує.
По-четверте, управління багатоквартирним будинком і його утримання повинно бути врегульованим за такими принципами: визначення способу управління, виконавців окремих житлово-комунальних послуг – виключне право власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (або шляхом створення житлового товариства, або без створення юридичної особи – у відповідності до Закону «Про житлово-комунальні послуги» зі змінами, які є на розгляді у Верховній Раді).
Але управління повинно стати професійним, для чого держава зобов’язана сприяти розвитку нової, передбаченої Довідником кваліфікаційних характеристик професій працівників, професії – менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків). Такий управитель повинен мати право здійснювати свою діяльність як найманим працівником, так і у межах приватного підприємництва.
Також повинні бути встановлені мінімальні обов’язкові вимоги до діяльності, необхідні для належного утримання загального майна у багатоквартирному будинку.
По-п’яте, врегулюванню підлягає організація житлового товариства, та його діяльність. Потрібно передбачити як право і порядок створення житлового товариства шляхом прийняття рішення в очній і в заочній формі, так і право і порядок створення житлового товариства власниками квартир і нежитлових приміщень у двох або більше багатоквартирних будинках шляхом об’єднання або приєднання.
Особливу увагу слід приділити порядку організації та проведення загальних зборів учасників житлового товариства і порядку прийняття рішень в очній і заочній формі. Причому кількість голосів, що має власник на загальних зборах, повинна бути пропорційною його частці у праві спільної часткової власності на загальне майно у багатоквартирному будинку.
Самі ж рішення повинні стати обов’язковими для всіх власників у багатоквартирному будинку.
Удосконаленню підлягає також порядок обрання, діяльності і дострокового припинення повноважень правління житлового товариства, його компетенція, права і обов’язки; більш досконалому визначенню – кошти і майно житлового товариства, порядок їх формування, а також порядок створення і використання спеціальних фондів житлового товариства; умови і порядок здійснення житловим товариством господарської діяльності для досягнення цілей, передбачених статутом житлового товариства.
По-шосте, окремій увазі підлягає врегулювання взаємовідносин між державою і житловим товариством. Тут необхідно включити наступні положення:
- про участь держави та місцевого самоврядування в фінансуванні заходів, пов’язаних з капітальним ремонтом та енергозбереженням;
- про гарантії держави щодо додержання прав і законних інтересів житлових товариств, сприяння розвитку і зміцненню їх господарської самостійності;
- про встановлення недоторканості спільної власності на загальне майно у багатоквартирному будинку, віднесення такої власності під захист держави і охорону законом;
- про встановлення заборони втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування у фінансово-господарську та іншу діяльність житлових товариств, крім випадків, прямо передбачених законом.
По-сьоме, прикінцеві і перехідні положення закону повинні бути такими, щоб максимально полегшити приведення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, створених до набрання чинності законом, у відповідність із нормами нового закону.
У тому числі надати тривалий термін для здійснення дій, пов’язаних з приведенням діяльності і статутів у відповідність із нормами нового закону, та звільнити ОСББ від сплати реєстраційного збору під час реєстрації змін до статуту або статуту в новій редакції.
Це, звісно, не технічне завдання до розробки проекту нового закону, а лише загальна декларація.
Але я впевнений, що лише такі рішучі і професійні зміни зможуть стати реальним кроком до розвитку інституту об’єднань власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. Я в цьому впевнений так само як і в тому, що Громадська рада при Мінрегіоні не може і не буде залишатись осторонь від цього процесу.
Усі ми – власники житла – повинні створювати своє майбутнє вже сьогодні. На підвалинах справедливості, професійності і відповідальності.
У нове життя – з новим законом!
З повагою, голова Громадської ради при Міністерстві регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України Олександр Скубченко
.gif)
