Насамперед зазначу, що зусилля Київського центру сприяння розвитку ОСББ не були марними: мрія деяких міжнародних фондів та громадських організацій – об’єднання має право за рішенням загальних зборів передавати в заставу належні об’єднанню права вимоги за внесками співвласників – так і залишилась мрією через наш публічний супротив і вчасну редакційну правку.
Все інше в ухваленому Законі – не несе стільки загроз співвласникам багатоповерхівок, але ухвалені недоліки створять чимало проблем для ОСББ на стадії застосування закону, а тому – варті уваги.
1. Зміни до Земельного кодексу передбачають, що у разі утворення в багатоквартирному жилому будинку об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку земельна ділянка, передається безоплатно у власність або постійне користування цьому об'єднанню.
Але, відповідно до статті 4 Закону «Про ОСББ», об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання. Тому такі зміни закладають ризики по втраті прав власності на земельні ділянки ОСББ. Законом передбачено, що такі зміни набувають чинності з 1 січня 2013 року.
2. Згідно із діючою сьогодні статтею 19 Закону «Про ОСББ» спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їхній спільній сумісній власності, а загальне майно – у спільній частковій власності.
Зміни до Закону визначають, що все спільне майно належить власникам жилих та нежилих приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної сумісної власності, коли всі частки рівні і кожен власник має по одному голосу.
Але ж частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності осіб.
У зв`язку з цим, загальне майно повинно належати власникам житлових і нежитлових приміщень на праві спільної часткової власності, за якої частка буде визначатись як відношення загальної площі приміщення, що перебуває у власності, до загальної площі усіх приміщень, а кожен власник буде мати кількість голосів, що пропорційна його частці у праві спільної часткової власності. Тому закон не вирішує майнових питань.
3. Зміни до Закону скасовують поняття «член», та визначають усіх – співвласниками, що встановлює обов’язкову участь усіх співвласників багатоповерхівок в ОСББ з моменту його утворення.
Але ж ОСББ – це юридична особа, некомерційне товариство у розумінні Цивільного кодексу, а тому створюється і функціонує відповідно до вимог актів цивільного законодавства.
Яким чином можна встановити всіх учасників ОСББ? Через те, що кількісний склад учасників ОСББ не є і не може бути постійним, відповідно до чого буде встановлюватись кворум загальних зборів ОСББ? Відповідей на ці питання закон не дає.
Крім того, пасивні власники, які готові до виконання своїх обов’язків по утриманню будинку, але не мають бажання приймати участь в управлінні ОСББ, все одно не будуть приймати участь в загальних зборах, а тому можуть виникнути труднощі з проведенням загальних зборів через кворум.
Якщо мета – вирішення питання, пов’язаного з виконанням рішень загальних зборів, то більш доречним і правильним з точки зору цивільного законодавства було б зрівняння в правах членів і власників, які не є членами, та встановлення обов’язковості рішень з визначеного кола питань для всіх співвласників багатоповерхівок.
4. Зміни до Закону встановлюють можливість прийняття рішень загальних зборів шляхом письмового опитування. В принципі, нічого нового – адже така можливість була передбачена раніше Типовим статутом ОСББ. Порядок проведення опитування та визначення його результатів, відповідно до змін, визначається статутом.
Але ж, як зазначив народний депутат Ю. Одарченко, існують приклади, коли через нечітко виписані механізми письмових опитувань, голови ОСББ скасовували рішення загальних зборів про власне звільнення, міняли тарифи, крали спільне майно. Тому треба, щоб цей порядок був єдиний для всієї держави, щоб потім не було зловживань.
Дійсно, існують приклади, коли співвласники багатоповерхівок при письмовому опитуванні підписують невідомо що: мета опитування – на першій сторінці, а далі – папірці для підписів.
А тому не раджу співвласникам ставити свій підпис у невідомо яких списках і невідомо за що, а лише під конкретним питанням, бажано – в поіменних бюлетенях по кожному питанню.
Зміни до Закону «Про ОСББ» про надання ОСББ права здійснювати господарче забезпечення діяльності не господарюючого суб’єкта вступають в конфлікт з Господарським кодексом, який визначає ОСББ суб’єктом некомерційного господарювання.
Крім того, діяльність ОСББ без врахування державних вимог, стандартів і норм на умовах передбаченого законопроектом самозабезпечення не може бути професійною. І це є також критичним недоліком: експлуатація складної інженерної споруди – багатоквартирного будинку – як заманеться, може призвести до катастрофічних наслідків.
Звісно ж, Закон «Про ОСББ» зі змінами буде більш доречно обговорювати лише після того, як (вірніше: якщо) такі зміни відбудуться – після підписання Президентом України і опублікування. А тому чекаємо на остаточне слово Віктора Януковича, на якого парламент переклав відповідальність за провальний законопроект 8474.
.gif)
