Обговорення проекту "Про ефективність фінансування капітального ремонту житлових багатоквартирних будинків"

ГРОМАДСЬКА РАДА

при Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України

Р І Ш Е Н Н Я

(проект)

від «__» __________ 2012 року, №____

Про ефективність фінансування

капітального ремонту житлових

багатоквартирних будинків

Відповідно до Положення про Громадську раду при Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, за ініціативою всеукраїнської громадської організації «Спілка членів об’єднань співвласників багатоквартирного будинку» та робочої групи Громадської ради було зібрано та узагальнено пропозиції громадськості стосовно ефективності фінансування капітального ремонту житлових багатоквартирних будинків.

Ініціатори виходять із того, що для більшості громадян України житло у багатоквартирному будинку – єдиний об’єкт права приватної власності і утримання будинку в належному стані, забезпечує власникам помешкань їх майбутній майновий статус. Звідси і загальнодержавне значення проблеми: гідні умови проживання кожного громадянина - запорука процвітання держави. Але Загальнодержавна програма реформування та розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки відзначає, що кожен третій житловий будинок потребує ремонту.

Незадовільний стан житлового фонду, неефективне використання коштів, які витрачаються на його утримання, неспроможність ЖЕКів управляти якісно та професійно – одна із найгостріших проблем для мешканців України. Мешканці квартир марно сподіваються на поліпшення якості обслуговування будинків з боку ЖЕКів та надання послуг з утримання будинків з їх боку. Як показує практика, якщо контроль за якістю робіт у будинку та відповідальність за своєчасне фінансування цих робіт перейде від органів влади до мешканців будинку, можна сподіватись на зміну ситуації на краще.

Одним із сучасних методів вирішення цієї ситуації стають ОСББ. У зв’язку з великим обсягом викривленої інформації, та застарілим житловим фондом, мешканці багатоквартирних будинків мають побоювання щодо нової форми управління. В більшості випадків побоювання мешканців ґрунтується на тому, що в їх управління перейде технічно зношений будинок, а на відновлення його стану у них немає достатньо грошових коштів.

Окремо слід зазначити ситуацію, що склалась з відновленням будинків, віднесених до пам’яток архітектури. Наявність великого терміну їх експлуатації та потреба набагато більших грошових коштів на їх відновлення, порівняно з будинками, що побудовані у промисловий спосіб, викликає у їх мешканців додаткові сумніви щодо утворення ОСББ.

         Не зважаючи на те, що згідно з положенням абзацу першого статті 184 Житлового кодексу УРСР, яким передбачено фінансування затрат на експлуатацію та ремонт (поточний  і капітальний) житлового  фонду  місцевих  Рад  народних  депутатів здійснюється за рахунок коштів  житлово-експлуатаційних організацій, а в разі недостачі цих коштів - за рахунок державного бюджету, відмова проводити ремонтні роботи в будинках при передачі їх з балансу комунального підприємства на баланс ОСББ органами місцевого самоврядування аргументується відсутністю коштів в місцевому бюджеті та перекладанням всієї відповідальності за проведення ремонтів на центральні органи влади.

Згідно з положенням статті 24 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», колишній власник, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок  до  передачі  на  баланс  об'єднанню,   бере   участь  в організації  та  фінансуванні  першого  після  передачі  на баланс капітального ремонту будинку відповідно до законодавства.

Крім цього «Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки», затвердженою                                           Законом України від 24 червня 2004 року за № 1869, передбачено фінансування   ремонтів будинків, в яких діють або створюються ОСББ. Нажаль таке фінансування майже не відбувається. Замість розроблення фінансового  механізму реконструкції та капітального ремонту будинків, які знаходяться на балансі ОСББ, міністерство  пропонує їх мешканцям брати кредити, не враховуючи особливості утримання малоквартирних будинків, особливо застарілого житлового фонду.

Аналіз ситуації з виконанням програми створення ОСББ в цілому по країні показує, що її недовиконання складає приблизно 70%.

Зрив виконання загальнодержавної програми та неготовність мешканців масово створювати ОСББ має, на думку громадськості, три основні причини:

Невиконання з боку місцевих органів самоврядування  своїх зобов’язань щодо проведення ремонтів будинків, як відповідно до затвердженої програми, так і перед приватизацією у них квартир відповідно до вимог «Порядку участі в організації та фінансуванні  ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників», затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 8 жовтня 1992 р. № 572, а також і під час створення у них ОСББ.

Відсутність у більшості мешканців будинків розуміння того, що під час приватизації своїх квартир вони набули право власності на об’єкти нерухомого майна, призначені для забезпечення експлуатації будинків та їх допоміжні приміщення.

      Непоодинокі випадки незаконної приватизації органами місцевого самоврядування будинків, у яких створюються ОСББ, на користь територіальних громад в особі місцевих рад та незаконного відчуження окремих об’єктів нерухомого майна, призначених для забезпечення експлуатації будинків та їх допоміжних приміщень, шляхом незаконного надання їм статусу самостійних об’єктів цивільно-правових відносин.

Такі дії органів місцевого самоврядування приводять до протиправного наділення територіальних громад в особі місцевих рад правом володіння,  користування, розпорядження, як квартирами, які належать мешканцям на праві приватної власності так і об’єктами нерухомого майна, призначеними для забезпечення експлуатації будинку (мережі тощо), його нежитловими та допоміжними приміщеннями, право власні на які вони набули під час приватизації власних квартир.

          Перелічені загрози, що існують при створенні та функціонуванні ОСББ, значно стримують темпи їх утворення, а як наслідок - і процес реформування житлово-комунального комплексу, що, у свою чергу, не додає привабливості державній політики реформування житлово-комунального господарства, здійснення заходів щодо підвищення ефективності та надійності його функціонування, залишаючи відповідальних власників сам на сам з проблемами, які накопичувалися в галузі роками.

Громадськість наголошує, що ситуація яка складається, призводить до подальшого руйнування житлового фонду, що може призвести до техногенних катастроф (Алчевськ, Алушта, Дніпропетровськ).

Вивчивши причини, що призводять до незадовільного стану виконання капітального ремонту багатоквартирних будинків, громадськість  надає наступні пропозиції:

Для визначення принципів та критеріїв проведення  капітальних ремонтів,  необхідно перш за все скласти у розрізі населених пунктів реєстр будинків, що знаходяться на балансі та в управлінні ОСББ. Таку задачу необхідно доручити  ОМС у співпраці з ІГС та Громадськими Радами. У реєстрах зазначити  терміни експлуатації будинків на підставі паспортів, або актів вводу до експлуатації (побудованих до 1970 року, у тому числі ті, що мають статус пам'яток архітектури, у 1970-1975, 1976 – 1980, 1981 – 1985, 1986 – 1990, 1991 – 1995, 1996 – 2000, 2001 – 2005, а також найменування конструктивних елементів та технічного обладнання  будинків  -  інженерних комунікацій та технічних пристроїв,  які потребують ремонту (дах, фасад, під’їзди, загальні  будинкові мережі теплопостачання, електропостачання та освітлення місць загального користування, водопостачання та водовідведення,  обладнання ліфтів та мережі протипожежної  безпеки, бойлерних   та  елеваторних  вузлів, вентиляційні   канали   та   канали   для димовидалення).

На підставі отриманих відомостей необхідно скласти та затвердити програму ремонтів будинків у розрізі населених пунктів, враховуючи розробку проектно-кошторисної документації.

Програма повинна враховувати  терміни експлуатації будинків з моменту їх вводу до експлуатації, або після їх останнього капітального ремонту, встановити  відсоток участі в фінансуванні ремонтів колишніх власників та співвласників приміщень будинку.

Критерій участі держави у ремонтах повинен бути такій – у будинках, побудованих до 1970 року, у яких не було капремонтів -100 %, у інших випадках участь держави визначається терміном експлуатації будинків від дати побудови  (без капремонту) або з дати проведення останнього капремонту з урахуванням матеріалів, з яких виготовлені конструктивні елементи в обсязі 12 – 25% на вказані вище інтервали експлуатації будинків.

          Розглянувши пропозиції громадськості, Громадська рада при Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України

 ВИРІШИЛА:

    1. Підтримати пропозиції громадськості та пропонувати Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України вивчити можливість їх реалізації при проведенні  капітальних ремонтів багатоквартирних будинків.

2. Рекомендувати Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України:

2.1. Ініціювати внесення змін до Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки, яка затверджена  Законом України від 24 червня 2004 року за № 1869, щодо:

- зазначення, що встановлені норми відсотків співфінансування стосуються тільки багатоповерхових багатоквартирних будинків, побудованих у 2000 році та пізніше;

- встановлення, що кошти місцевих бюджетів та/або місцевого фонду розвитку, які призначені на поточні ремонти житлового фонду,  в обсязі не менше 50% від їх загальної суми, спрямовуються, на ремонти будинків, які передані на баланс ОСББ.

2.2. Провести моніторинг виконання органами місцевого самоврядування вимог «Порядку участі в організації та фінансуванні  ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року за № 572, та ініціювати зміни до зазначеної постанови щодо її удосконалення в частині фінансування ремонтів.

3. Контроль за виконанням цього рішення покласти на голову Громадської ради при Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Голова Громадської ради             О.В. Скубченко 

Запрошую всіх до обговорення проекту рішення, до виготовлення якого доклали зусиль користувачі порталу ПроОСББ.інфо. Свої зауваження та пропозиції до рішення надавайте Максиму Конашевичу. Повідомляю, що чергове засідання Ради відбудеться вже у вересні. У багатьох з вас, шановні друзі, є чимало дієвих та слушних пропозицій, які можуть скласти основу рішень Громадської ради.

Запрошую до співпраці!