Держава є вершиною і дивом, найліпшим взірцем, останнім словом людського егоїзму. (Артур Шопенгауер)
Майже два місяці минуло з того моменту, як Президентом України Віктором Януковичем були оголошені так звані «соціальні ініціативи», реалізація яких мала на меті покращення життя українців вже до кінця цього року. Найбільш обговорюваною стала пропозиція по введенню з травня 2012 року програми іпотечного кредитування на придбання житла під 3% річних. Всі ці два місяці українців з екранів телебачення та хвиль національного радіо чиновники різного ґатунку запевняли, що проблема з отриманням житла в Україні нарешті вирішена, що кошти в бюджеті є, і до кінця року більше 30 000 родин стануть власниками своїх квартир, сплачуючи всього лише якихось півтори тисячі гривень за іпотекою.
Всі ці балачки, запевняння, міркування чиновників особисто я сприймав скептично, адже балачки балачками, а для професійного юриста зрозуміло, що для того, аби дати об’єктивну оцінку реальності виконання таких «соціальних ініціатив» та проаналізувати механізм надання пільгової іпотеки, зважити всі плюси і мінуси «соціальної іпотеки», необхідно мати перед очима офіційний урядовий документ, який регулював би питання надання такої супер-іпотеки.
Чекати на офіційні документи прийшлося доволі довго.
12 квітня Верховна Рада України прийняла у цілому Закон України "Про внесення змін до закону "Про державний бюджет на 2012 рік", яким передбачила виділення 1 млрд. гривень на здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення ними громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
І нарешті, 25 квітня, майже через 2 місяці після програмного виступу Віктора Януковича, Кабінетом Міністрів України була прийнята постанова № 343 «Про затвердження Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов».
Отримавши текст цієї постанови на сайті Кабінету Міністрів України, проаналізувавши його зміст, можна зробити висновок, що цей Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів такий же суперечливий, які і всі дії влади по відношенню до житлово-комунальної галузі та галузі житлового будівництва, які відбувалися протягом останніх 20 років. За своїм змістом та нормативним наповненням цей Порядок дуже нагадує Порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла 2001 року, яким користується Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.
Знову присутня дискримінація громадян України за місцем проживання та перебуванням у черзі на отримання житла. Відповідно до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів позичальником є громадянин, який потребує поліпшення житлових умов та відповідає вимогам банку до позичальників. Для довідки-питання постановки на квартирний облік громадян, що потребують поліпшення житлових умов, вирішують або компетентний орган місцевого самоврядування, або відповідна комісія на підприємстві відповідно до вимог ст. ст. 34-40 Житлового кодексу Української СРСР (прийнятого ще в далекому 1983 році в часи розвиненого соціалізму). Норми цих статей на сьогодні практично втратили актуальність, квартирна черга, яка стосується лише державного або комунального житлового фонду, в міськвиконкомах перетворилася на фікцію, адже держава чи місцева влада, а тим більше підприємства, практично жодного житлового будинку не збудували за останні 20 років – все будується за рахунок інвесторів та приватних структур. В кращому випадку квартирна черга при міськвиконкомах служить для забезпечення житлом «своїх», близьких до чиновників родичів чи знайомих шляхом використання корупційних схем та адміністративного тиску.
Знову громадяни обмежуються у праві вільно обирати собі житло, адже перелік об’єктів незавершеного будівництва, в яких може придбаватися житло відповідно до цього Порядку, визначається за поданням Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій міжвідомчою комісією. При цьому остаточне рішення про надання позичальнику кредиту для придбання житла в об’єкті незавершеного будівництва приймає банк відповідно до своїх внутрішніх правил. Тобто вибір квартир для пільгової іпотеки віддали на відкуп чиновникам, забудовникам, та банкірам, які навряд чи виділятимуть для пільгової іпотеки кращі квартири. Як завжди, це будуть кутові, холодні, з недоробками та дефектами квартири.
Тепер щодо банківських установ, які здійснюватимуть пільгове іпотечне кредитування. Попри запевняння чиновників в тому, що таку іпотеку можна буде отримати в будь-якому відділенні будь-якого комерційного банку, в Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів прописана норма про те, що часткова компенсація процентів надається за кредитами, отриманими позичальниками в банках, які звернулися до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій з метою участі у кредитуванні позичальників відповідно до цього Порядку. Тобто комерційні банки на свій розсуд здійснюють участь в цій програмі, і якщо банк не подав відповідну заяву до місцевих державних адміністрацій, то звертатися до нього за дешевою іпотекою марно. Зважаючи на позицію комерційних банків, яку неодноразову озвучував Президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко, останні не будуть дуже зацікавлені в реалізації цієї програми, оскільки добре пам’ятають чим закінчилася аналогічна історія в 2009 році з державними гарантіями на придбання житла. Принаймні на сьогодні жоден з великих комерційних банків («Приватбанк», «Фінанси та кредит», «Аваль») не виявили бажання зв’язуватися з пільговою іпотекою. Залишається старий добрий Ощадний банк України, який можна буде адміністративними методами змусити написати заяву про участь в програмі пільгового іпотечного кредитування. Що і підтверджує Микола Азаров, який на свої сторінці у Facebookзгадує лише один Ощадбанк, який буде на його думку зобов’язаний укласти договори іпотеки з громадянами.
Далі – веселіше. Для того, щоб ощасливити пільговою іпотекою громадян, які потребують житлових умов в цьому році, на весь строк дії іпотеки (до 15 років) необхідно виділити за підрахунками чиновників з Адміністрації Президента не менше 11 млрд. грн. Відповідно до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів часткова компенсація процентів здійснюється у межах коштів, передбачених на цю мету в державному бюджеті на відповідний рік. В бюджеті цього року передбачено лише 1 млрд. грн. Питання – де ще візьмуться 10 млрд.? За рахунок інвесторів як обіцяють в уряді? Як казав Станіславський: «Не верю!». Тим більше, що залучення не бюджетних коштів на виконання цієї програми буде порушенням норм Бюджетного кодексу України, за яке передбачена кримінальна відповідальність.
В цифровому виразі умови пільгової іпотеки виглядають так.Перший внесок позичальника затверджений на рівні не більше 25% від суми кредиту, максимальна ставка на момент видачі кредиту -16% річних, з яких держава буде компенсувати 13%. Термін кредитування - 15 років, термін часткової компенсації - 10 років, нормативна вартість 1 кв. м житла встановлюється для Києва 7 тис. гривень, Київській області та обласних центрів - 5 тис. гривень, інших населених пунктів - до 4 тис. гривень. Крім того, встановлюється верхня і нижня межа платоспроможності для учасників програми. Зокрема верхня межа - середній максимальний річний дохід сім'ї з 3 осіб - 400 тис. гривень, нижня межа - 55 тис. гривень. Виникає розумне запитання – де чиновники бачили такі ціни на 1 кв. м. новозбудованого житла? І де ці 7 тисяч в Києві? Як повідомляють в Українській торгівельній гільдії, середня вартість житла у Києві в березні склала 16208 гривень, і зменшилася з початку року лише на пару відсотків!
Відповідно до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів нормативна площа житла визначається виходячи з розрахунку 40 кв. метрів загальної площі на одинокого громадянина чи сім’ю з двох осіб та 58 кв. метрів загальної площі на сім’ю з трьох і більше осіб. Вартість загальної площі житла, що перевищує нормативну площу, сплачується позичальником відповідно до умов договору про придбання житла (укладеного між позичальником і відчужувачем житла з метою будівництва (реконструкції) житла або придбання житла в об’єктах незавершеного будівництва) за рахунок власних коштів без нарахування часткової компенсації процентів. Зважаючи на те, що приміром в м. Полтаві забудовники однокімнатні квартири будують загальною площею не менше 47-50 кв. м., то в будь-якому випадку громадянину крім тіла іпотечного кредиту та відсотків по ньому потрібно буде викупити у забудовника додатково ще мінімум 10 кв. м. загальної житлової площі, а це іще додаткових 50-60 тисяч грн. додаткових витрат.
Подив та відверте обурення викликають підстави припинення компенсації процентів, прописані в Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, а саме прострочення позичальником платежів за кредитним договором більше ніж на 180 календарних днів;
якщо середньомісячний грошовий дохід позичальника і членів його сім’ї з розрахунку на одну особу перевищує п’ятикратний розмір середньомісячної заробітної плати у відповідному регіоні,
якщо за даними поданої податкової декларації депозити, розміщені у банках позичальником і членами його сім’ї, перевищують 20 відсотків суми непогашеного кредиту або у власності позичальника та/або членів його сім’ї, на яких розраховувалася часткова компенсація процентів, є інше житло в межах одного населеного пункту площею понад норму, необхідну для постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
Тобто, незалежно від причин прострочки позичальником (хвороба, операція, смерть близької людини тощо) понад 6 місяців – пільгова іпотека припиняється, якщо ти і твоя родина стали заробляти більше або держава врешті-решт підвищила рівень реальної заробітної плати – пільгова іпотека припиняється, якщо ти не ховаєш гроші у скляній банці під подушкою, а тримаєш на депозиті в банку, рятуючи економіку від кризи - пільгова іпотека припиняється, якщо ти отримав у спадок від бабусі в якійсь Хацапетівці напірозвалений будиночок площею більше 13,65 кв. м. - пільгова іпотека припиняється. Поряд із такими «драконівськими» умовами для позичальника в Порядку відсутні будь-які гарантії з боку держави на здіснення компенсації вартості відсотків, відсутні чітко виписані межі та підстави відповідальності держави в разі припинення компенсації відсотків.
Відповідно до п. 13 (символічно, правда) Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів часткова компенсація процентів визначається в розмірі процентної ставки за користування кредитом мінус 3 процентних пункти річних. Компенсації підлягають фактично сплачені проценти за користування кредитом. Навіть якщо зовсім не платити жодних відсотків по кредиту, то невеличку однокімнатну квартиру в Києві вартістю у 16 208 гривень за кв. м. такий «обранець долі» та «улюбленець держави» зможе виплатити за 35 років! Якщо ж врахувати навіть неймовірно пільгові 3 відсотки, то на це піде понад півстоліття!
Аналізуючи Порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів розумієш, що черговий раз влада намагається вирішити дві різні цілі, які протирічать одна одній. Перша мета – сподобатися народу України під час виборчої кампанії. Друга – зберегти інтереси держави, інтереси еліт, що перебувають при владі. Тому і казка про «дешеву іпотеку від держави», яку вже другий місяць розповідають чиновники українцям, є дивною, з недописаним кінцем. Хотілося, щоб кінець у цій казці був оптимістичний, але… «Не вірю», як казав старий добрий геній Станіславський…
.gif)
