Что делать, чтобы «Генплан не тормозил развитие города»

… Петр Биргер, обозреватель Slon Magazine : «На первый взгляд идеалистическая концепция давно обсуждается в профессиональной среде. В ее основе – стремление отказаться от консервативного формата генплана, который задается на годы вперед и, соответственно, не может учитывать многочисленные изменения в экономике, обществе и технологиях. В случае «города больших данных» генплан адаптивен, его стратегические цели не меняются, зато конкретные направления формируются «не руками», а компьютером. Генплан, таким образом, как верят в Google, становится совместным продуктом искусственного интеллекта и коллективных инициатив». … «Реализовать на таком уровне и сам программный комплекс, основанный на искусственном интеллекте, и публичный интерфейс для него сегодня, пожалуй, только в Google и могут.»

 

 

Чтобы «Генплан не тормозил развитие города», Нью Йорк, с прозрачными (!) данными по: земельной собственности, собственности по объектам недвижимости, данными о доходах, прозрачных алгоритмах работы служб ресурсного и энергообеспечения города, транспорта, работающем секторе финансирования строительства, понятных трендах развития экономики США ну и так далее – видит выход в суперкомпьютерах и адекватном ПО из-за ОГРОМНОГО массива данных, влияющих на корректные градостроительные решения.

 

Киев и другие города в Украине, со всеми НЕПРОЗРАЧНЫМИ перечисленными данными и неоднозначными оценками социально-экономического развития Города и Страны, по сути, имитирует разработку ГП, а не реально его разрабатывает. Это создает коррупционные и полубандитские механизмы как для депутатов и чиновников, так и для «активистов», «защищающих интересы» Громады. 

 

В условиях not open big data даже суперкомпьютер не справится корректно. Потому, как в большинстве математических задач, выход не в росте матаппарата, а в смене концепции city sustainable development: смене типа данных и способа их обработки.  Большинство согласиться, что развитие большинства Систем идет по спирали. Поэтому есть 2 концепции движения: вдоль спирали или сделать скачек с уровня на уровень. Украинцы, обычно, боятся сказать и сделать свое. В результате идет банальная калька Москвы, Брюсселя, Вашингтона.

 

Что сегодня объективно? 1). Город(а) в течение года «потеряет» жилой фонд (закон №2866, с поправками 14.05.15 г.); 2). город(а) мягко говоря, слабо контролируют водоканалы, горгазы, горэнерго «ушедшие» в частные руки; 3) город(а) владеют постоянно уменьшающейся частью земельного фонда и фонда объектов недвижимости. То есть, город как «собственник не всего», находящийся в информационном вакууме пытается определить ВСЕ. Это тупик. Методологический и логический. Но рай для «слива» бюджета на проекты-задачи/бюджеты «анализа», «планирования», «управления» и «контроля». 

 

Реальностью есть следующее. 1). Глобализация ВСЕГО, ВЕЗДЕ, во ВСЕМ; 2). Нормативный срок жизни здания 100 лет, а срок жизни массы технологий, способов, орг.схем производств, торговли, да и образа жизни постоянно сокращается от сотен лет еще сто лет назад до десятков лет сейчас. 3) технологии энергогенерации претерпевают революционные изменени¬я в тренде от «ископаемых» к «возобновляемым»; 3) перспектива дефицита ключевых природных ресуров; 4) вопросы собственности/владения Объектами собственности-хозяйствования, ресурсо- и энерго- обеспечения, аналогично, очень динамично меняются: Uber-такси без такси, Amazon-магазин без магазинов, Airbnb-отели без отелей. 

 

 

Напомним теперь, что главное отличие города от «не города» - наличие БОЛЬШОГО ЧИСЛА ЗДАНИЙ. Больших зданий, где много людей пребывают относительно постоянно/часто и/или периодично. Это образ жизни. В отличие от загородной, сельскохозяйственной территории здания - это Основа жизнедеятельности ВСЕХ субъектов хозяйствования и Источник городского бюджета. То есть: в Городе ДОЛЖНЫ появляться НОВЫЕ ЗДАНИЯ. А что такое Здание? Знатоки вспомнят определения от Витрувия до Райта, Корбюзье и Нимейера. Все эти определения ценны и важны, но они вторичны. Главное же определение Здания – это Объем с контролируемым Климатом.  Потому, даже не вторичны, а если можно так сказать, третичны любые дефиниции земель и зданий по функциональному назначению.  А именно «функциональные» назначения и его параметры: соответствие наименований ф.назначения земли – зданию, число людей, число автомашин, мощности чего-то там, соотношения составляющий и т.д. и т.п. – основа «анализа», «планирования», «контроля» и «управления» в действующей парадигме градостроительства. Получается города «едут» А) «в темноте» (нет данных), Б) «в никуда» (нет способа оценить будущее», В) в «чем-то» с  рулем, газом, тормозом и сцеплением … без связи с колесами. 

 

Это напоминает езду в Sony Playstation2 – играющие – мэрия и «институты генплана», «эксперты» профессиональные и общественные - полоны энергии за счет иллюзии: модель есть, процесс есть, картинка (для СМИ в частности) – тоже есть.  А реальность - «машина» (город и застройщики) едет сама, увы, преодолевая сопротивление, а не взаимовыгодно сотрудничая с управляющей «приставкой». 

 

Поэтому при всех плюсах и минусах Закона № 3038-17 от 17.02.11 директивное указание «разработать Генпланы, Зонинги, ПДП, …» как было «указанием» так им и остается. И главное, тормозя, среди прочего, инвестиционную активность городов и населенных пунктов. А, как показано выше, это не происки плохих застройщиков и коррупционных градоначальников, депутатов и служб. Это Объективная Реальность так как невозможно в современных условиях построить дорогу и автомобиль – объективный, корректный, долгосрочный Генплан на устаревшей градостроительной парадигме планирования, основанной на функциональном назначении и параметрах его определяющих.

 

Объективно, в условиях неопределенности Будущего, востребованы полифункциональные и/или универсальные здания, способные адаптироваться к изменениям на рынке недвижимости в части Назначения, Площадей/Планировок, Инженерного обеспечения.  Это подтверждает тот факт, что еще несколько лет назад при выходе на сессию и градсовет Застройщик был вынужден писать 2, 3, 4 строки(!), определяющих здание и его назначение, чтобы «перекрыть» все возможные варианты. Еще одним трендом, является стремление Собственников минимизировать связи с монопольными поставщиками ресурсов и энергии, что ставит вопрос о максимальной ресурсной и энергетической автономности Зданий – как критерии привлекательности Объекта для владения им. Информация о 3D строительстве демонстрирует еще один тренд – рециклинг составляющих частей здания в процессе его существования, когда, возможно, его части – стены, перегородки, трубы – в случае смены ф.назначения и планировок можно будет изготовить на месте, в самом здании, приспосабливая их к новым задачам. Поэтому фиксированные в документах, базах, правилах градостроительства, проектирования, строительства и эксплуатации «функциональные назначения» и его параметры – это ТОРОМОЗ объективной эволюции и развития Города(ов).

 

По факту городская территория – это «природная территория» со зданиями и транспортными, инженерными коридорами. Поэтому объективными есть 3 категории земель: а) рекреационные; Б) инженерно-транспортные коридоры; В) для застройки. Что такое правильный генплан, который быстро заработает в интересах Города/Громады? Это жестко зафиксированные зоны рекреации, красные линии и забудова под управлением Интегральной Системы Мониторинга Городской Среды (ИСМГС). Опуская вопрос «правильности» процедур выделения земель и платежей «на развитие» (это отдельная тема) город должен Застройщику выдать: красные линии, отметку верхней точки здания. ВСЕ.

 

«Взамен» Застройщик, в уведомительном порядке, заполняет в ИСМГС ТЭПы будущего здания. Накопление таких данных – основа для работы городских служб и поставщиков ресурсов, энергии, планирования капвложений и, в будущем, планирования развития Города.

 

ИСМГС – это инструмент соблюдения реальных, а не выдуманных интересов горожан – это контроль ПДК (предельно допустимых концентраций) состояния воздуха, грунта, воды - природной среды, беречь и сохранять которую мы обязаны для будущих поколений горожан, а также контроль шума, инсоляции соседних территорий/зданий. Это должно чем-то напоминать всем известные пункты госгидрометеоцентра. 

 

ИСМГС реализуется на стационарных и тех или иных транспортных колесных или воздушных носителях, интегрированных с городскими кадастровыми, техническими, транспортными, управленческими, и т.д. и т.п аналитическими Системами, разработанными с Google, как речь шла в начале статьи, или без него.

 

Работа ИСМГС за какое-то время даст Базу для анализа и через год-два, возможно (!) появятся относительно достоверные данные для более-менее объективного анализа и прогнозирования Генплана Города.

 

Вопрос сегодня жарко дискутируемых, но субъективных параметров, вытекающих из функциональных назначений земель и зданий, - это вопрос коммерческих рисков Застройщиков-Собственников. Появление социально значимых объектов: школ, садиков, мед.учреждений и т.п. – вопрос политики Города/Громады и решается он не «навешиванием» этой задачи на Застройщика, а прозрачным Заказом/Тендером на такие объекты с казны города. Все остальные Здания и их назначения определяет только и лишь Собственник.

 

В ситуации минимума контролируемых параметров, вопрос Ответственности за их нарушение должен решаться цивилизованно, через страхование ответственности Застройщика с фиксированием выгодоприобретателя – мэрии/громады. Это реальный механизм финансирования возможно необходимых в будущем, по факту возведения здания и его эксплуатации, демонтажа «лишних» этажей, природоохранных мероприятий при превышении ПДК, рекультивации, выплат и компенсаций.  Аналогично вопрос парковок, которые заставляют нервничать жильцов старых зданий, при появлении новых зданий решатся «железным» соблюдением Правил парковки с безусловными штрафами, эвакуацией и т.п. Тогда Застройщик, принимая проект и планируя его эксплуатацию сам заложит такие планировочные и инженерные решения, которые позволят ему, как Владельцу, найти Клиентов, которым будут ГАРАНТИРОВАНЫ штрафы (при нарушении правил парковки из-за «экономии» Владельца) и не обанкротится.

 

Реализация предложенной логики ГП – реальный, а не имитирующий путь к активному росту Города(ов), повышения благополучия всех членов Громад.