Государственная жилищная политика в европейских странах сформировалась под влиянием исторических, финансово-экономических, институциональных и политических факторов. Например, замечено, что в периоды экономического роста в регулировании жилищной сферы начинают преобладать рыночные механизмы, а в периоды кризисов, напротив, возрастает роль государства. Также в странах с высоким уровнем доходов большинства домохозяйств преобладает частное жилье, как для проживания владельцев, так и для сдачи в наем. Институциональными факторами являются политические решения, система социальной поддержки, национально-культурные традиции и прочее.
В результате в тех или иных странах Европы сформировались различные модели жилищного обеспечения граждан, различные количественные соотношения форм собственности на жилье, те или иные формы государственной поддержки необеспеченных домохозяйств, но главное – при этом были обеспечены механизмы рациональной эксплуатации жилья и его воспроизводства как неотъемлемого блага.
Для северных стран (Дания, Голландия, Швеция, а также Польша и Чехия) характерно ощутимое государственное регулирование рынка жилья и выравнивание жилищных условий, распространены государственные дотации, доступные кредитные инструменты, гибкое налогообложение - обеспечивающие относительно высокий уровень удовлетворения потребностей в жилье и распространение социального жилья. Юго-западнее (Бельгия, Германия, Австрия, Франция) заметно большее расслоение в жилищных условиях, повышен уровень семейной ответственности за собственное жилищное обеспечение, применяется выборочный подход государства к предоставлению субсидий нуждающимся, выше цена кредитных ресурсов. Еще более жесткие условия жилищного обеспечения в средиземноморских странах (Италия, Португалия, Испания), где роль государства как в дотациях, так и в налогах еще ниже, а роль семьи - выше, финансовый рынок не так влиятелен.
Однако для большинства стран Европы характерна либеральная модель, где государственная роль в обеспечении жильем минимальна, расслоение по жилищным условиям значительное, в регулировании преобладают рыночные механизмы, в частности, используются развитые финансовые инструменты. В таких странах считается, что самообеспечение жильем является мощным мотивом трудовой деятельности и посильно для огромного большинства.
В результате приверженности той или иной модели жилищной политики в разных странах ЕС сформировались характерные пропорции между собственным жильем, занимаемым домовладельцами, в т.ч. совладельцами в кондоминиумах и кооперативах; жильем, нанимаемым на рыночных условиях у домовладельцев; социальным жильем, предоставляемым государством.
Можно видеть, что в каждой стране, даже самой богатой, существует прослойка граждан, не способных покрыть собственными доходами рыночную стоимость найма жилья или его приобретение и эксплуатацию. Такие домохозяйства сосредоточены в секторе социального жилья. Учитывая высокие стандарты социального жилья, лидерами являются как раз небедные страны: Нидерланды (более 30%), Австрия, Великобритания, Финляндия, Швеция, Дания, Франция (около 20%). Среди постсоциалистических стран – Чехия и Польша (10 – 15%).
Поэтому, не выдерживает критики либеральная государственная жилищная политика в Украине, где беспросветный экономический спад, беднейшее в Европе население и наихудшее состояние жилого фонда и при этом - частное домовладение при практическом сведении к нулю роли государства в формировании сектора социального жилья, который, видимо, должен не просто появиться, а абсолютно преобладать.
Проблема маскируется официальной статистикой доходов и расходов домохозяйств, в т.ч. на жилье и коммунальные услуги. Дело в том, что отмеченные выше особенности структуры жилищного фонда с распределением по формам собственности и способам государственной поддержки обуславливают различия в статистике стоимости жилья в разных странах и не позволяют проводить простые сравнения. Понятно, что в стране, где доминирует наем жилья у домовладельцев, как в Германии, соответствующая стоимость будет включать все расходы и прибыль, достаточную для воспроизводства недвижимости. И наоборот, в такой стране, как Украина, статистические годовые расходы владельца-жильца включают только техническое обслуживание и текущие ремонты дома.
Во избежание такого расхождения в макроэкономической статистике Европы полная стоимость расходов по жилью определяется с добавлением затрат на капитальные ремонты и показателя условной ренты (Imputed Rent). Так, в расходах среднего домохозяйства Польши последний составляет 2,7 тыс. евро в год. То есть, в ЕС годовые расходы домохозяйств - собственников жилья принимаются как бы равными расходам по найму жилья на рыночных условиях, когда домовладелец включает в квартирную плату все расходы, обеспечивающие воспроизводство.
В Украине статистика жилья не дает подобной информации, что означает, что воспроизводство жилищного фонда вообще не регулируется. Никоим образом не находит отражения стоимость полученного в результате приватизации жилья, которое на самом деле в этой ситуации, выступает как данность, а не результат частного накопления средств домохозяйствами – как это должно происходить после окончания срока эксплуатации имеющихся зданий.
Украина наивно демонстрирует стоимость всех жилищно-коммунальных услуг на уровне 9,4% совокупных расходов домохозяйств, или 15,7% конечных потребительских расходов в национальных счетах. И это при наших низких доходах и расходах, не достаточных для физического сохранения имеющихся домов. Жилье в таких условиях стало рассматриваться не как постоянное благо, а как предмет длительного пользования, который после окончания срока службы для большинства владельцев безвозвратно исчезнет.
Поэтому безальтернативным является реформа системы домовладения.