Фактично, ми проводимо як мінімум половину свого життя в тому житловому чи нежитловому фонді, що нас оточує, а відсутність належних механізмів упередження виникнення катастроф та надзвичайних ситуацій не дає змоги переорієнтувати дорогоцінний час та увагу, як співвласників так і держави в цілому, на більш стратегічні питання поточної життєдіяльності.
Зважаючи на важливість вказаного питання, разом із Громадськими спілками «Експертна міжгалузева асоціація України» та «Асоціація професійних управителів нерухомістю України», нами було розроблено деякі пропозиції, що стануть в нагоді як законодавчій, так і виконавчій владі при виробленні ними свого бачення його вирішення.
Так, зокрема після опрацювання вказаного питання у фаховому середовищі хотів би звернути увагу на існуючі проблеми на ринку управління нерухомістю, що безумовно охоплює як житловий фонд, багатоквартирні будинки зокрема, так і об’єкти нежитлового фонду, що знаходяться поруч, а досить часто, які частиною єдиного комплексу.
Враховуючи останні, повинен сказати досить кардинальні зміни у сфері управління житлом та власне побудови ринку управління нерухомістю, не просто тенденцій, а вже вимог сьогодення, що базуються на технічному прогресі, впровадженні цифровізації інформації з метою запобігання її втраті, її безпечного використання тощо, гостро постають питання щодо продовження поступальних змін законодавства, його конкретизації на підставі вже виявлених недоопрацювань.
Мова йде про необхідність створення захищеної загальнодержавної бази постійно оновлюваних даних, з визначенням відповідних операторів вказаною базою, що перш за все повинна містити відомості про характеристику об’єкта нерухомості починаючи від моменту здачі його в експлуатацію і закінчуючи його виведенням із експлуатації та утилізації.
На наше переконання загальним оператором вказаної бази повинен бути Мінрегіон чи інший центральний орган виконавчої влади (або уповноважений ним орган), а органи місцевої влади повинні бути наділені правом її модерації виключно в частині наповнення і доповнення, тобто без можливості редагування вже існуючих даних або з ними, але за окремим доступом.
Обумовлений реєстр та порядок його ведення може бути розроблений створеною Мінрегіоном робочою групою та власне затверджений Наказом Мінрегіону.
Вказана база даних повинна бути синхронізована і по факту логічним продовженням Реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, що дасть можливість розглядати кожний такий окремий об’єкт, перш за все серед житлового фонду, як окрему спільноту поєднану спільними правами саме на спільну сумісну неподільну і невідчужувану власність, тобто таку, що умовно обмежена у цивільному обороті.
Особливого значення реалізація обумовлених пропозицій набуває в контексті створення базових і дієздатних спільнот в частині більш глобального процесу децентралізації та формування ефективних громад на рівні тих чи інших адміністративно-територіальних утворень.
Чому і навіщо?
Намагатимусь відповісти на це питання так, як ми це бачимо!
Для того, щоб кожен діючий або потенційний співвласник, управитель, інвестор розумів, що за об’єкт знаходиться перед ними і яких організаційних зусиль він потребує, щодо здійснення належного ним управління, вони повинні бачити історію конкретного об’єкту та мати можливість внутрішньо вибудувати для себе причинно-наслідковий зв’язок між його поточним станом, зусиллями та заходами, що мали застосування відносно конкретного об’єкта в тій чи іншій сфері для того, щоб він був безпечний.
Так! Саме безпечний, адже об’єкт нерухомості це не лише об’єкт інвестиції та капіталовкладення, це об’єкт поточне використання якого суміщене з необхідністю забезпечення перебування в ньому та біля нього людей, і тому саме безпека повинна стати наріжним каменем створення в Україні дійсно безпечного середовища для проживання та життєдіяльності, як фізичних осіб, так і юридичних осіб, що використовують вказані об’єкти у своїй поточній діяльності.
Чому ми звертаємо увагу на вказані особливості експлуатації – тому що ціна помилки це не втрачені гроші та інвестиції, навіть не втрачене майно, ціна набагато вища – це життя та здоров’я співвласників, а приклади з тими аварійними ситуаціями, що виникають на території України під час згаданої експлуатації – є яскравим доказом правоти наших слів.
На наше глибоке переконання це має бути відповідний реєстр об’єктів, дотичних до середовища проживання людей, що має відображати наступну інформацію:
1. проектні відомості;
2. існуючу та необхідну технічну документацію;
3. прив’язку до земельної ділянки та її меж (синхронізація з кадастром);
4. повну історію/хронологію експлуатації об’єкта тим чи іншим суб’єктом з відомостями про вказаного суб’єкта, як безумовно носія відповідної професійної здатності, від якої залежить загальна безпека експлуатації підйомних механізмів, теплового господарства, газових мереж та обладнання, тощо;
5. відомості про дату, час, місце проведення загальних зборів незалежно від того створено в багатоквартирному будинку ОСББ чи ні;
6. у разі створення ОСББ інформацію про керівні органи та статут ОСББ;
7. скановані копії протоколів загальних зборів, з урахуванням дотримання законодавства про захист персональних даних;
8. поточний реєстр співвласників у формі та з відомостями, що дають змогу визначити їх кількісний та персональний склад, з часткою власності багатоквартирного будинку, для автоматизації процесу повідомлення про проведення загальних зборів.
Наповнення/донаповнення (синхронізацію) вказаного реєстру необхідно розпочати як мінімум з моменту створення Реєстру речових прав на нерухоме майно та набрання чинності «Порядку зберігання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та розміщення інформації про рішення, прийняті такими зборами» затвердженого Постановою КМУ від 24 лютого 2016 р. № 109. Водночас у разі наявності необхідних відомостей, що датовані більш раннім часом їх створення – вони також підлягають внесенню в зазначений реєстр.
Безумовно це не вирішить всі проблеми в питанні належного управління власністю та виконання обов’язків власника зокрема, але це як мінімум інституційно створить передумови для того, щоб усі ми відповіли собі на питання в якому суспільстві ми хочемо жити і наскільки воно повинно бути безпечним для нас самих в першу чергу.
.gif)
