У нас сьогодні в гостях Захаревич Ігор Володимирович, член Національної ради з питань створення та забезпечення функціювання об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, заступник голови Союзу власників житла України, голова Ресурсного Центру ОСББ Донецької області. І поговоримо ми про роль громадськості в питанні реформування житлово-комунального господарства та про перспективи розвитку такого соціального інституту як об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Ред.: Ігорю Володимировичу, до 2006 року Ваша робота не була пов'язана зі сферою житлово- комунального господарства. Що підштовхнуло Вас очолити об'єднання власників багатоквартирних будинків, з якими труднощами довелося зіткнутися на самому початку та чи допомагав вирішувати ці проблеми Ваш попередній досвід?
І. 3.: Ви не повірите! Банальна зміна місця проживання. Переїзд до будинку, що обслуговувався ЖЕКом. І як у багатьох випадках, таке обслуговування зводилося до нуля: будинок перебував у жахливому стані; комунікації як у підвалі, так і в будинку були аварійними; освітлення біля під'їздів було відсутнє; поточний ремонт не здійснювався багато років, не кажучи вже про капітальний ремонт; прибудинкова територія була, м’яко кажучи, занедбаною, а також в очі кидалася вирита під нашими вікнами комунальниками яма, в якій утворилося звалище сміття.
Не байдужі люди в будинку збиралися чимало разів, ходили та оббивали пороги в ЖЕК, але, на жаль, а віз і нині там! Пам’ятаю, набридло дивитися й чекати, доки яма зникне... Якось у вихідний день зателефонував, замовив машину чорнозему, заплативши за неї із сімейної кишені, вийшли сім'єю, розкидали чорнозем, та розсаду посадили, так і вийшов квітник перед вікнами!
Сусіди розповідали, що за останні роки багато зборів у будинку пройшло зі створення ОСББ, але не було ініціативної людини, хто б узяв на себе цей віз проблем. Отже, інтерес до нового, а також домовленості літніх людей у будинку зіграли свою роль. Так з'явилося ОСББ, назву якого визначив КВК-підхід. Радянська класика — слова Нони Мордюкової з кінофільму «Діамантова рука»: «Управдом — друг людини!», — ОСББ назвали «Управ- дом». Потім пішли шляхом мінімізації та оптимізації витрат, так з'явилося на світ ще кілька ОСББ, а ще пізніше Асоціація співвласників багатоквартирних будинків. Хоч процес і був новим для мене, керівний досвід на колишніх місцях трудової діяльності допоміг у становленні процесу, також довелося за дуже короткий проміжок часу багато юридичної, технічної, бухгалтерської літератури вивчити. Згадую, проблем звичайно було дуже багато, хоч відбавляй. Але з усіх найстрашніша — це те, що будинки потребують капітальних ремонтів усіх конструктивних елементів. Ніколи не забуду випадок в одному з будинків ОСББ, що тільки-но перейшов від ЖЕКу: за скаргою на протікання даху вийшли на адресу, відчинила жінка двері, зайшли до квартири, а там по всій залі тази з водою після дощу стоять, був шок від побаченого, оскільки це в неї була закономірність. Уже декілька років вони з дочкою оббивали пороги ЖЕКу, районної адміністрації, та все марно! Ось так!
Ред.: Ігорю Володимировичу, як часто до Вас, як до людини, яка має значний досвід, звертаються за допомогою при створенні нових ОСББ і з якими запитаннями?
І. 3.: Ми у процесі, а це головне! Люди їдуть, ідуть, телефонують з усієї Донецької області, також і з інших областей. Ми регулярно виїжджаємо до міст і районів Донецької області, особливо, якщо є проблеми на місцях. В області давно назрівало відкриття структурного підрозділу, який би сьогодні вирішував нагальні проблеми і займався б консультативною допомогою з питань юридичної, бухгалтерської, економічної, техніко- технологічної діяльності, з питань створення, реєстрації та господарської діяльності ОСББ, економії коштів при утриманні будинку, сприяння у проведенні з цих питань семінарів для співвласників у масштабах області, міста, району, будинку. Сьогодні відкрито Ресурсний Центр ОСББ Донецької області, до якого увійшли всі ключові представники ОСББ міст і районів для координації зусиль і конструктивної взаємодії з органами державної влади та місцевого самоврядування. Також Ресурсний Центр ОСББ Донецької області вже взаємодіє з Донецькою обласною державною адміністрацією та Донецькою обласною радою.
Що стосується питань, то скажу їх багато і вони всі різні! Як створити ОСББ? Що для цього потрібно? Які необхідно отримати документи при реєстрації ОСББ? Які потрібні документи для взяття будинку на баланс?
Де взяти хорошого підрядника? Як розраховувати членський внесок? Де знайти хорошого бухгалтера? Що таке обов'язкові платежі? Як складати дефектний акт? Як ведеться документообіг в ОСББ? Як правильно провести звітні збори? Що робити, якщо немає кворуму, а потрібно приймати рішення? Чи можуть працювати люди в ОСББ за таких умов тощо? Загалом, роботи багато!
Ред.: Донецька область найбільша за кількістю населення та кількістю міст і селищ, це створює додаткові труднощі у вирішенні проблем житлово- комунального сектора чи навпаки сприяє процесу його реформування?
І. 3.: Можу сказати одне: Донецька область є флагманом у реформуванні житлово-комунального сектора. Я переконаний, що так буде й далі! Це видно так само зі статистики на 01.10.12 р.: створено та функціює 2636 ОСББ, також— 82 підприємства недержавної форми власності. У нашій області ведеться величезна робота щодо популяризації та висвітлення проблематики нових форм управління. У цьому процесі беруть активну участь облдержадміністрація, обласна рада, облуправління житлово-комунального господарства, місцеве самоврядування, профільна громадськість, ЗМІ, які все частіше звертають свою увагу на різні сфери реформи.
Ред.: Як громадськість Донецької області сприймає необхідність брати на себе відповідальність за створення ОСББ та управління його діяльністю? Чи є якісь особливості, відмінності від інших регіонів України?
І. 3.: Як може громадськість сприймати необхідність брати на себе відповідальність, ми бачимо вже сьогодні. Як я вже зазначав, Донецька область — лідер зі створення нових форм власності. Люди сьогодні почали розуміти, що за них ніхто не прийде і не зробить щось у будинку. Не потрібно покладатися на когось, ми живемо вже в іншу епоху й чекати, доки хтось прийде та безкоштовно зробить, — це шлях у нікуди! Це як у приватному секторі— господар будинку робить усе сам: коли протікає дах, він купує матеріал, запрошує «спеца» і вперед, і при цьому в результаті рахунок до оплати він оплачує зі своєї кишені як за матеріал, так і за роботу. Так і в багатоквартирних будинках: якщо сьогодні чекати, доки до тебе прийде добрий дядько і зробить щось, можна дочекатися до того, поки це житло перетвориться на аварійне, і що тоді, брати пожитки в руки та на вулицю? А натомість безкоштовно вже не буде — уже раз роздали всім усе безкоштовно, ось і бачимо ми, як це «цінується»! Я вже мовчу, скільки сьогодні грошей коштують квадратні метри на вторинному ринку. Доводити ситуацію до крайності не потрібно, треба брати людям управління у свої руки і вже протоптаною дорогою рухатися вперед, а не зі спогадами про минуле дивитися назад. Сьогодні почав з'являтися ефективний власник житла, а масовість у цьому процесі ще раз доводить необхідність рухатися в цьому напрямі.
Ред.: Яка, на Ваш погляд, роль громадськості у вирішенні проблем житлово-комунального сектора? Чи є доцільність чекати нових рішень, реформ від відповідних державних структур і не заважати чиновникам думати? Або ж краще самим виходити з ініціативами, пропозиціями та побажаннями, ураховуючи досвід і проблеми кожного ОСББ, і в якій формі краще вести такий діалог?
І. 3.: Роль громадськості сьогодні має бути безпосередньою. Громадськість не повинна чекати прийняття будь-яких рішень тільки від державних структур і чиновників. Уключатися у процес потрібно всім, оскільки ми всі є власниками квадратних метрів свого житла. Потрібно розвивати суспільний вплив у напрямі загального зміцнення та консолідованої співпраці з усіма інституціями, які так чи інакше зацікавлені в цивілізованому вирішенні будь-яких питань житлового сектора. Хорошим прикладом такої консолідації є сьогодні розпорядження Президента та Уряду про створення громадських, національних рад при органах виконавчої влади. Так, одним з таких у житловій сфері створена та успішно працює Національна рада з питань створення та забезпечення функціювання ОСББ, головою якого є чинний міністр Мінрегіону А. Близнюк, і членом якого є Ваш покірний слуга. І ми бачимо завдяки злагодженій роботі всіх членів ради, а до неї входять і чиновники і профільні громадські діячі, представники ОСББ, багато позитивних зрушень уже відбулося. Але також я розумію, що нам усім сьогодні потрібно багато працювати і тоді буде хороший результат, а він обов'язково буде.
Ред.: Як можна охарактеризувати відносини ОСББ, ЖБК, асоціацій і органів державної влади та місцевого самоврядування, як повинні будуватися ці відносини, на Ваш погляд?
І. 3.: Я б назвав ці відносини— партнерськими, робочими. А будуватися ці відносини мають, як мені здається, таким чином: ОСББ, ЖБК, асоціації повинні сьогодні зрозуміти просту істину, що визнають сьогодні тільки сильних. Відразу на думку спадає приклад потужного лобіювання газівників, аграріїв, енергетиків, вугільників, фармацевтів, забудовників тощо. У містах і районах ОСББ, ЖБК, асоціації повинні об'єднати свої зусилля у профільні громадські організації, ті у свою чергу повинні виходити на суспільний рівень областей, конструктивно працювати та взаємодіяти з місцевим самоврядуванням, облдержадміністраціями, облрадами тощо. А всеукраїнські організації повинні у свою чергу працювати з Мінрегіоном у різних радах, комісіях, робочих групах, що сьогодні й відбувається. Така побудова і даватиме хороший якісний діалог між органами виконавчої влади та громадськістю.
Ред.: Що на сьогодні є пріоритетним завданням для швидкого та ефективного реформування ЖКГ?
І. 3.: Тут все просто. Цілком виправданим було визначення затвердженої Законом України №1511-\/І від 11.07.09 р. Загальнодержавної програми реформування та розвитку ЖКГ на 2009— 2014 роки основних напрямів реформування ЖКГ:
-
технічне переоснащення ЖКГ, запровадження енергозберігаючих технологій, наближення до вимог Європейського Союзу з використання енергетичних та матеріальних ресурсів на виробництво житлово-комунальних послуг.
Таким чином, одним з визначальних завдань центральних і місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування має стати забезпечення комплексного виконання програми реформування ЖКХ. Позитивним кроком в організаційному забезпеченні цього завдання є створення Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.
У світлі зазначеного, принципово важливим є коректне визначення пріоритетів і послідовності реалізації завдань з реформування українського ЖКГ, радикального підвищення якості послуг, ефективності використання державних капіталовкладень у цей сектор і диверсифікації джерел інвестицій, запровадження сучасних ефективних інструментів регулювання діяльності природних монополій у цій сфері.
Ред.: Як Ви вважаєте, у чому формула успіху державної підтримки ОСББ?
І. 3.: Вважаю, що на шляху впровадження державної підтримки ОСББ, яка повинна складатися зі щорічного виділення державних коштів на фінансування першого капітального ремонту будинків після створення в них ОСББ, у поточному році Мінрегіон зробив прогресивний крок уперед. Мінрегіоном було запропоновано просту, але ефективну формулу успіху, що працює в усіх розвинених країнах світу, — це кредити (пільгові, довгострокові) з державною підтримкою та укладенням спеціальних договорів з банками. Так, Мінрегіоном на виконання Закону України «Про Державний бюджет України на 2012 рік» було розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядку використання коштів, передбачених у державному бюджеті для пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі ОСББ, для проведення реконструкції, капітальних і поточних ремонтів об'єктів житлово-комунального господарства» (далі — Порядок).
Порядком, зокрема, передбачається надання кредиту строком на 10 років з можливістю дострокового погашення зобов'язань. Розмір оплати позичальника за використання пільгового кредиту становить 3 % річних. Погашення пільгового кредиту здійснюється позичальником щомісячно, через один рік з дати зарахування коштів на рахунок позичальника. Проект затверджено Урядом 31.05.12 р. (Постанова № 599).
Кредитування ОСББ банківським сектором за підтримки держави дозволить виробити дієздатний, зрозумілий для власників (ОСББ, ЖБК та Асоціацій) фінансовий механізм відновлення та термомодернізації житлового фонду шляхом довгострокових пільгових кредитів.
Інновація та привабливість такої схеми відновлення й ремонту житлового фонду полягає в тому, що в разі отримання кредиту розпорядником коштів, замовником, стороною договору і технічним наглядом за виконання робіт є ОСББ або його представник. Отже, ОСББ шукатимуть можливість ефективніше та економніше використовувати ці кошти, шукатимуть кращого підрядчика та ретельно стежитимуть за його роботою.
Згідно з Порядком використання коштів, передбачених у державному бюджеті для пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі ОСББ, для проведення реконструкції, капітального та поточного ремонту об'єктів житлово-комунального господарства відбір проектів, на кредитування яких може бути спрямовано кошти пільгових кредитів, проводиться комісією, створеною Мінрегіоном. Одержувачем бюджетних коштів є Державна спеціалізована фінансова установа «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву».
Ред.: Які першочергові завдання ставить перед собою Спілка власників житла України на сьогодні?
І. 3.: Спілка власників житла України є Всеукраїнською громадською організацією, яку було створено у 2006 році та яка має відділення в усіх регіонах України.
Безперспективність існуючої моделі забезпечення населення України житлом, низька якість характеристики переважної більшості житлових приміщень, відсутність у суспільства розуміння шляхів і механізмів вирішення житлових проблем вимагають, по-перше, сучасної житлової політики України, по-друге, визнання її суспільством і, по-третє, створення ефективних механізмів її реалізації. Тому з моменту створення Спілка намагається організувати свідомий діалог між владою та цивільним суспільством з метою реального реформування житлової сфери.
Одним зі стратегічних завдань організації є сприяння законодавчому закріпленню та запровадження нової сучасної української житлової політики, зокрема прийняття законів про основи житлової політики, про перший капітальний ремонт будинку, про державну програму модернізації житлового фонду України; державної підтримки різних житлових фондів: соціального, орендного, приватного і службового житла. А також завдання вимагати виконання Закону України «Про Всеукраїнську програму реформування та розвитку житлово-комунального господарства на 2009 — 2014 роки».
Ред.: Охарактеризуйте, будь ласка, якість правового поля в нашій країні для створення та функціювання ОСББ?
І. 3.: Ми вже говорили про роль громадськості у процесі реформування галузі, слід ще раз звернутися до цієї теми в контексті створення сприятливого правового середовища для створення та функціювання ОСББ,
Прикладом тому може служити звернення учасників II Всеукраїнського Форуму ОСББ, що пройшов у Львові в жовтні 2011 року, за підсумками якого було підготовлено законопроект № 11264 від 27.09.12 р. «Про внесення змін до деяких законів України про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», який, на жаль, ще не прийнято.
За підсумками роботи III Всеукраїнського Форуму ОСББ, що відбувся 2—3 жовтня 2012 р. було прийнято звернення до Президента України, Прем'єр-міністра, Голови Верховної Ради України про швидке, у межах установлених законодавством повноважень, забезпечення прийняття в першому читанні, вищезазначеного законопроекту.
На думку учасників Форуму, необхідно затвердити відповідним актом чітку процедуру для органів соціального захисту населення механізму відшкодування соціальних пільг і субсидій для ОСББ і ЖБК.
Для розвитку ОСББ необхідним є прискорення процесу фінансування на реалізацію проектів у будинках ОСББ за програмою пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі ОСББ, для проведення реконструкцій, капітальних і поточних ремонтів.
Україна не має великого досвіду, порівняно з іншими країнами, у розвитку кондомініумів, тому складно передбачити та запобігти на законодавчому рівні всім проблемам, що можуть виникати при створенні та функціюванні ОСББ, — ось чому ще важливий діалог між громадськістю (представниками ОСББ) і державою.
На сьогодні гостро стоїть питання про врегулювання на державному рівні через нормативні акти прямої дії системи відносин у сфері надання комунальних послуг: виробник-виконавець-споживач. А саме, урахувати в цій схемі юридичну особу — ОСББ, ЖБК, які є колективними споживачами. Відповідною постановою Кабінету Міністрів України визначити для органів місцевого самоврядування єдині критерії, підходи при виборі виконавців комунальних послуг, а також методику розрахунку вартості таких послуг і складові цієї вартості.
Таким чином, очевидно, що правове поле у сфері створення, розвитку та функціювання ОСББ ще належить «окультурювати». Ми зупинилися тільки на деяких аспектах, а якщо врахувати відносини з державною казначейською службою (прискорення процесу одержання коштів ОСББ, виділених органами місцевого самоврядування на проведення ремонтних робіт), Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері енергетики (унесення відповідних змін до існуючого порядку прирівнювання вартості газу, що споживається котельнями до вартості газу для населення) і, звичайно ж відносини з профільним міністерством за низкою запитань, які, на щастя, вирішуються в робочому порядку.
Ред.: Зараз багато говорять про необхідність створення інституту управителів, чи не нашкодить це самій ідеї функціювання ОСББ?
І. 3.: Не нашкодить, інститут управителів має право на існування і повинен розвиватися. Просто тут чимало питань, які повинна продумати профільна громадськість перш ніж рухатися у цей бік. Як інститут управителів повинен розвиватися? Хто повинен займатися навчанням? Чи достатньо сертифіката чи це має бути ліцензія на цей вид діяльності? Хто видаватиме цей документ і на яких умовах? Мають бути окреслені загальні правила гри. Коли в будинку немає людини, яка готова брати на себе відповідальність і віз проблем, пов'язаних з господарською діяльністю ОСББ, тоді й приходить право вибору, і щоб не обирати з казна-кого, якраз і потрібний цей інститут управителів. Що робити в цьому випадку людям: вони не хочуть бути в ЖЕКу й у керуючу компанію не бажають іти, а хочуть залишатися на самозабезпеченні. Ось тут вступає у гру управитель, професіонал, у якого є ліцензія або сертифікат, або документ про те, що він може здійснювати цю діяльність. А людям на загальних зборах тільки залишається прийняти рішення: чого й кого вони хочуть для управління своїм будинком. Але це має бути як одна з можливостей займатися діяльністю ОСББ, а не панацея. Десь господарюватимуть голови правлінь ОСББ, десь управителі, десь керуючі компанії. У цьому й полягає суть економічних відносин, що, по-перше, люди мають право вибору, а, по-друге, за рахунок кількості постачальників підвищується якість і послуга переходить на наступний рівень.
Ред.: Що могло б сприяти зміцненню у свідомості наших людей довіри до такої форми як ОСББ?
І. 3.: Я думаю, що відвертість, публічність і популяризація!
.gif)
